Tag Archives: Mieter

10Feb/12

Nicht allein die Mieter im Erdgeschoss müssen Winterdienst übernehmen

 Köln/Berlin (DAV). Stellt die Verpflichtung einzelner Mieter, im Rahmen eines Mietvertrages den Winterdienst vor dem Haus zu leisten, eine unangemessene Benachteiligung dar, so wird die Verpflichtung nicht Bestandteil des Mietvertrages. Die Mieter müssen den Winterdienst dann nicht übernehmen. Über diese Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 14. September 201 (AZ: 221 C 170/11) informieren die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war verpflichtet, den Winterdienst auf dem Gehweg vor ihrer Wohnung durchzuführen. In der Hausordnung von 1960, auf die sich ihr Mietvertrag bezog, hieß es: „Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen die jeweiligen Mieter ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus.“

Als die Mieterin gesundheitliche Probleme bekam, bat sie die Vermieterin unter Vorlage eines Attestes, jemand anderen mit dem Winterdienst zu beauftragen. Als ihr dies verweigert wurde, klagte die Frau.

Mit Erfolg. Sowohl aus der unangemessenen Benachteiligung der Erdgeschossmieter als auch aus dem so genannten Überraschungseffekt ergebe sich, dass die Mieterin den Winterdienst nicht zu übernehmen brauche. Zwar könne der Vermieter Verkehrssicherungspflichten auf seine Mieter übertragen. Voraussetzung sei allerdings, dass einzelne Mieter dadurch gegenüber den anderen nicht unangemessen benachteiligt würden. Im vorliegenden Fall jedoch seien nur drei von 24 Parteien mit der Übernahme des Winterdienstes, der beträchtliche zusätzliche Pflichten und nicht unerhebliche Haftungsrisiken mit sich bringe, belastet worden. Dies sei „überraschend“ in dem Sinne, dass der Mieter mit einer solchen Regelung bei Vertragsabschluss nicht zu rechnen brauche.

Informationen: www.mietrecht.net

08Jul/11

Mieterin haftet nicht für Folgen eines Fehlalarms bei vermutetem Notfall

 Berlin (DAV). Wer hinreichende Anhaltspunkte für einen Notfall in der Nachbarwohnung hat, darf die Feuerwehr rufen. Der Anrufer haftet dann nicht für Schäden, die beim Aufbrechen der Wohnungstür durch die Feuerwehr entstehen. Auf eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 26. Januar 2011 (AZ: 49 S 106/10) macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.

Eine Mieterin hatte erfolglos versucht, ihre Nachbarin verabredungsgemäß telefonisch zu erreichen. Beim ersten Anruf hatte sie ein Stöhnen vernommen und erfolglos den Vornamen der Nachbarin gerufen. Beim zweiten Anruf hatte niemand den Hörer abgenommen, sondern sie hörte lediglich das Freizeichen. Daraufhin rief sie die Feuerwehr, die nach erfolglosem Klingeln die Wohnungstür aufbrach, aber keinen Notfall feststellen konnte: Die Wohnung war leer. Die Mieterin sollte nun die Kosten für die aufgebrochene Tür von über 1.000 Euro zahlen.

Das Landgericht entschied jedoch, dass sie für die zerstörte Tür nicht geradestehen muss. Den Schaden müsse sie sich nicht zurechnen lassen. Es sei nicht zu beanstanden, dass sie eine Notlage vermutet und die Feuerwehr gerufen habe. Diese habe als Behörde nach dem Feuerwehrgesetz eigenständig geprüft, was zu tun sei und die Tür aufgebrochen. Der Nachbarin sei das nicht vorzuwerfen.

Informationen: www.mietrecht.net

30Mai/11

Unzulässige Endrenovierung: Ansprüche verjähren nach sechs Monaten

 Kassel/Berlin (DAV). Stellt ein Mieter fest, dass er Schönheitsreparaturen, etwa eine Endrenovierung, aufgrund einer ungültigen Mietvertragsklausel unnötig durchgeführt hat, muss er seinen Anspruch auf Rückzahlung zügig anmelden. Dieser verjährt ansonsten nach sechs Monaten. Darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Kassel vom 7. Oktober 2010 (AZ: 1 S 67/10).

Nach seinem Auszug Ende März 2007 verlangte der Mieter mit Klage vom 10. Januar 2008 vom Vermieter die Rückzahlung der Kosten für die Endrenovierung. Der frühere Mieter argumentierte, der Vermieter habe von ihm zu Unrecht, nämlich auf Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag, die Durchführung einer Endrenovierung verlangt.

Vor Gericht hatte er jedoch keinen Erfolg. Zwar gebe es in der Tat keinen mietvertraglichen Anspruch auf die Endrenovierung durch den Mieter, da die entsprechende Vertragsklausel ungültig sei. Jedoch sei der Anspruch auf Rückzahlung der Kosten verjährt. Die Verjährungsfrist betrage vom Ende des Mietverhältnisses ab sechs Monate.

Die Richter ließen wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles die Revision zu. Es sei zu erwarten, dass die hier vorliegende Verjährungsproblematik von Ansprüchen, die aus ungerechtfertigt durchgeführten Schönheitsreparaturen aufgrund ungültiger Renovierungsklauseln entstünde, häufiger vorkomme. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gebe es bisher noch nicht.

Informationen: www.mietrecht.net

30Mai/11

Mieter muss Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall beweisen

 Berlin (DAV). Mindert der Mieter wegen Schimmelbefalls der Mieträume die Miete, so muss er beweisen, dass der Schimmel tatsächlich die Gesundheit der Mieter und damit die Gebrauchsfähigkeit der Räume herabsetzt. Er muss Art und Konzentration der Schimmelsporen darlegen sowie ärztliche Atteste vorlegen. Erst aufgrund dieser Tatsachen kann das Gericht ein Sachverständigengutachten beauftragen. Das entschied das Kammergericht Berlin am 3. Juni 2010 (AZ: 12 U 164/09), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.

Der Mieter einer Gaststätte mit Übernachtungsbetrieb blieb wiederholt seine Miete schuldig. Der Vermieter kündigte ihm daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs und forderte gerichtlich die Zahlung der schuldig gebliebenen Miete. Der Mieter hielt dagegen, der Keller und die zur Gaststätte gehörende Küche seien großflächig mit Schimmel befallen gewesen. Der Schimmel habe seine Familie gesundheitlich gefährdet und sei Mitursache für seine Krebserkrankung. Er habe deswegen den Geschäftsbetrieb einstellen müssen. Daher habe er die Miete auf Null gemindert.

Vor Gericht war der Vermieter erfolgreich. Die Argumentation des Mieters sei zu pauschal, so die Richter. Das Recht auf Mietminderung setze voraus, dass ein Mangel vorliege, der die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume beeinträchtige. Für diesen Mangel trage der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Doch weder habe der Mieter etwas zur Art des Schimmels noch zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen vorgebracht. Auch habe er keine ärztlichen Atteste und Laboruntersuchungen vorgelegt. Hieraus hätten sich eventuell Tatsachen ergeben, an die die Beauftragung eines gerichtlichen Sachverständigen hätte anknüpfen können.

Informationen: www.mietrecht.net