Tag Archives: Eigentümer

28Okt/11

Eigentümerversammlung darf Hundehaltung verbieten

 Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Legt eine Eigentümerversammlung in der Hausordnung das Verbot fest, dass Hunde und Katzen nicht als Haustiere gehalten werden dürfen, so ist diese Vereinbarung nicht sittenwidrig. Auch greift das Verbot nicht übermäßig in das Recht von Mieter und Vermieter ein. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 17. Januar 2011 (AZ: 20 W 500/08), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.

Eine Wohnungseigentümerversammlung beschloss 2005 eine Hausordnung, die unter anderem die Haltung von Hunden und Katzen verbot. Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung 2007 an eine Frau, die mit ihren beiden Kindern und einem Hund einziehen wollte. Der Verwaltung teilte die Vermieterin mit, dass sie durch den Makler über den Beschluss, der das Halten von Hunden und Katzen untersagt, informiert sei. Sie vertrat den Standpunkt, dass ein solcher Beschluss wegen der Beschränkung der persönlichen Entfaltung und Freiheit des Einzelnen unwirksam sei.

Vor Gericht hatte sie jedoch keinen Erfolg. Das Verbot greife nicht unverhältnismäßig in das Recht von Mieter oder Vermieter ein. Die Haustierhaltung zähle nicht zum Kernbereich des Sondereigentums – also hier der Wohnung –, sondern könne durch eine Vereinbarung generell verboten und durch Mehrheitsbeschluss beschränkt werden. Ein solcher unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer sei wie eine Vereinbarung zu werten und binde alle Wohnungseigentümer. Er sei weder sittenwidrig, noch greife er in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein.

Informationen: www.mietrecht.net

05Okt/11

Gewerberaummietrecht: Kaution auch nach Eigentumswechsel nutzbar

 Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Ein Vermieter kann die Kaution des Mieters auch dann verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat. Voraussetzung ist, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet und er Ansprüche gegen den Mieter aus der Zeit des Mietverhältnisses hat. Über eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15. April 2011 (AZ: 2 U 192/10) informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Mieter von Gewerberäumen hatte an den damaligen Eigentümer eine Kaution gezahlt. Der verkaufte dann die Räume, übergab die Kaution aber nicht an die neue Eigentümerin. Er verrechnete sie mit Forderungen aus dem Mietverhältnis, die entstanden waren, als er noch Eigentümer war. Die neue Eigentümerin machte nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses noch offenstehende Mieten und Nebenkosten geltend. Der Mieter rechnete dies mit der Kaution auf, die er an den vorherigen Eigentümer gezahlt hatte. Er bestritt die Zulässigkeit der Aufrechnung durch den Vorvermieter und forderte die Herausgabe der Kaution.

Ohne Erfolg. Grundsätzlich müsste zwar dem neuen Eigentümer auch die Kaution übergeben werden. Dies gelte aber nur insoweit, als die Mietkaution noch nicht in zulässiger Art und Weise in Anspruch genommen worden sei. Maßgebender Zeitpunkt für die Übertragung der Kaution ist nicht notwendigerweise der Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums auf den Käufer, sondern gegebenenfalls auch ein späterer Zeitpunkt. Im vorliegenden Fall sei die Kaution allerdings verbraucht worden, da der vorherige Eigentümer zu Recht aufgerechnet habe. Ein Vorvermieter sei berechtigt, seine Forderungen mithilfe der Kaution auch dann aufzurechnen, wenn er das Mietobjekt bereits verkauft habe. Voraussetzung sei, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befinde.

Informationen: www.mietrecht.net

05Okt/11

Eigentümer darf Betrieb einer Spielhalle im Haus untersagen

 München/Berlin (DAV). Ein Wohnungseigentümer kann erfolgreich die Nutzung einer Gewerbeeinheit im Wohnobjekt als Spielhalle mit Internet-Café verbieten. Dies gilt selbst dann, wenn in der Zweckbestimmung für die betreffenden Räume der Betrieb eines öffentlichen „Restaurants“ oder eines „Imbissraumes“ gestattet ist. Über eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts München vom 4. April 2011 (AZ: 1 S 16861/09) informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Kläger wohnt in seiner Eigentumswohnung in einer Anlage, die in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Zwei Einheiten in dem Wohnobjekt mietete der Betreiber einer Spielhalle mit angeschlossenem Internet-Café. In der „Teilungserklärung“ für die entsprechenden Gewerberäume in der Wohnanlage waren der Betrieb eines Restaurants und eines Imbissraumes vorgesehen. Der Mann klagte erfolgreich gegen den Betrieb der Spielhalle.

Nach Auffassung der Richter lag ein der Zweckbestimmung nicht entsprechender Gebrauch der Räume vor. Bei einem Restaurant handele es sich um einen Gaststättenbetrieb, der in erster Linie warme Speisen anbiete und hiermit seine wesentlichen Umsätze mache. Bei einem Imbissraum liege nach allgemeinem Sprachverständnis der Schwerpunkt auf dem Verzehr kleinerer Speisen und Getränke. Im Unterschied dazu erziele eine Spielhalle ihre Gewinne durch die Spielautomaten, ein Internet-Café durch den kostenpflichtigen Zugang zum Internet. Deshalb unterscheide sich der Betrieb einer Spielhalle – mit oder ohne Internet-Café – von einem Restaurant- oder Imbissbetrieb. Die Ansiedlung einer Spielhalle führe jedenfalls an „sensiblen Standorten“, also etwa einem Wohngebiet mit Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften, mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer höheren Kriminalitätsbelastung. Sie habe negativen Einfluss auf das Sicherheitsempfinden und die Lebensqualität der im Umkreis lebenden Bevölkerung.

Informationen: www.mietrecht.net

06Jun/11

Eigentümerversammlung kann Volldämmung der Fassade durchsetzen

 Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Ist eine Fassade schadhaft, kann die Eigentümergemeinschaft unter mehreren Möglichkeiten der Sanierung wählen. Besteht sowohl die Möglichkeit einer Vollwärmedämmung als auch einer Teildämmung der Fassade, kann auch die teurere Variante der Vollwärmedämmung beschlossen werden. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15. November 2010 (AZ: 20 W 138/08) weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In einer Eigentumswohnung bildete sich Schimmel. Der Schimmel hatte seine Ursache in Mängeln der Fassade. Ein Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass zur Behebung des Mangels entweder die Giebelseite mit Kosten von ca. 17.000 Euro oder die komplette Hausfassade mit Kosten von ca. 34.900 Euro gedämmt werden können. Die Wohnungseigentümer beschlossen, die komplette Hausfassade zu dämmen. Ein Wohnungseigentümer – der Kläger – meinte, dies sei nicht erforderlich, sondern es sei eine Teildämmung ausreichend.

Die Klage war erfolglos. Die Wärmedämmung der gesamten Hausfassade stelle keine bauliche Veränderung dar. Die Renovierung geschehe aufgrund der Mängel an der Fassade und somit liege eine modernisierende Instandsetzung vor. Bei einer Teildämmung bestehe die Gefahr, dass sich an den nicht gedämmten Bauteilen Schimmel bilde. Angesichts dieses Risikos hätte ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer eine Volldämmung gewählt. Wohnungseigentümer könnten ferner eine technische Lösung wählen, die geeignet sei, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen. Das Ermessen der Wohnungseigentümer sei jedenfalls nicht überschritten, wenn mehrheitlich über eine Mindestsanierung hinaus Arbeiten vorgenommen werden. Somit musste der Kläger die Entscheidung hinnehmen.

Informationen: www.mietrecht.net